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特集　民鉄各社　東京都心部で進む大規模開発　本格的に動き出した３プロジェクト

2024.05.14 民鉄・公営・三セク特集

　首都圏大手民鉄各社が東京２３区内で進める大規模な再開発プロジェクト。このうち、小田急電鉄が中核的に進めてきた「新宿駅西口地区開発計画」、京浜急行電鉄が推進してきた「（仮称）品川駅西口地区Ａ地区新築計画」、東武鉄道などが検討していた池袋駅西口の再開発計画の三つのプロジェクトが３月下旬、それぞれ大きな動きを見せた。新宿、品川、池袋で進む各開発プロジェクトについて、概要を紹介する。（鴻田　恭子記者）

　■都市機能を充実、再強化

　小田急新宿駅西口地区開発計画

　３月２５日に着工式が行われたのは、小田急電鉄と東京地下鉄（東京メトロ）、東急不動産が進める新宿駅西口地区開発計画。駅施設、商業施設、オフィスなどが入る高さ約２６０㍍の複合ビルを２０２９年度竣工を目指し建設。開発計画地は、東京都新宿区新宿３丁目と西新宿１丁目で、敷地面積は約１万５７２０平方㍍ある。

　北側のＡ区（小田急百貨店新宿店本館跡地など）は３社の共同事業。敷地面積約８０６０平方㍍で建物は地上４８階・地下５階建て、延べ床面積約２５万１０００平方㍍。地下２階―地上１０階に商業施設、１２、１３階にビジネス創発機能を持つ施設、１４～４６階にハイグレードオフィス、４７、４８階に頂部の展望を生かした施設の入居を検討している。

　一方、南側のＢ区（現・新宿ミロード付近）は小田急の単独事業。敷地面積約７６６０平方㍍の区画に、地上８階・地下２階建て、延べ床面積約２万８０００平方㍍の建物を整備予定。こちらは商業施設、駅施設が中心となる。新宿ミロードの営業終了時期は未定としているが、２５年度には解体に着手する見通しだ。

　この計画は、東京都や新宿区などが掲げる「新宿の拠点再整備方針～新宿グランドターミナルの一体的な再編～」に沿ったもの。新宿エリアはビジネス・商業など高度な都市機能の集積、圧倒的な交通利便性といった利点の一方、建物の老朽化や都内他エリアの集積強化による相対的な地位低下、駅構造が複雑で動線が分かりにくいなどの課題があった。

　そこで整備方針では▽国際交流都市の玄関口にふさわしい機能の充実・強化▽駅とまち、まちとまちの回遊性向上▽国際競争力強化に資する機能導入――などの方向性を掲げ、複雑化した新宿駅の動線を整理し、歩行者ネットワークや滞留空間を整備するなどして回遊性を高めていく。

　計画は２０年９月に公表され、２２年１０月に小田急百貨店新宿店本館が営業終了、フロアを縮小し同新宿西口ハルクに移転した。同新宿店本館など地上建物部分はすでに解体され、現在、西口のバスターミナル付近から東口側の建物が見えるようになっている。今年２月には、共同事業者候補としていた東急不動産の正式参画も決定した。

　新宿駅西口周辺ではＪＲ東日本と京王電鉄が推進する新宿駅西南口地区の開発計画も控えている。こちらは４０年代にかけて整備を進める方針で、すでに京王線新宿駅と東京メトロ新宿駅間をつなぐ動線整備などが動き出している。

　■集中整備でエリア発展支援

　京急品川駅西口地区Ａ地区新築計画

　３月２２日には、京浜急行電鉄が東京都港区高輪３丁目地区（旧シナガワグース敷地）の「（仮称）品川駅西口地区Ａ地区新築計画」について、同社取締役会で事業化を正式決定。２５年度にオフィスや商業施設、ホテル、ＭＩＣＥ（カンファレンス、多目的ホール）などを備えた複合ビルの新築工事に着手し、２９年度に開業予定というスケジュールを発表した。

　品川駅西口エリアでは、昨年６月に都市再生機構（ＵＲ）が施行者となる「品川駅西口土地区画整理事業」（約１１万９０００平方㍍）が国土交通大臣から事業計画認可を受け、今年２月に仮換地指定がなされた。今回の計画地はその一角で、約２万３６００平方㍍の敷地に、地上２９階・地下４階建て、高さ約１６０㍍、延べ床面積約３１万３１００平方㍍の複合ビルを建設する。

　主な機能として、地下１、２階に多目的ホール、５、６階にカンファレンス（以上ＭＩＣＥ機能）、地下１階と１～４階に商業施設、７～２２階にオフィス、上層部の２３～２９階にラグジュアリーホテルが入る計画。バス乗降場や駐車場なども備える。

　２０年４月の計画公表時に共同事業者としていたトヨタ自動車とも正式に、複合ビルを共同で建設・運営とともに持ち分の一部譲渡などに関する契約を締結した。オフィスの一部を取得するトヨタは、この地に新東京本社を置く計画を公表している。ビルの持ち分割合は最終的に、京急７５％、トヨタ２５％となる予定だ。

　品川エリアも新宿同様、複数の開発事業が進められており、京急が関連する計画だけでも、京浜急行本線（泉岳寺駅～新馬場駅間）連続立体交差事業（２９年度事業完了予定）やＪＲ東日本とともに手掛ける品川駅街区地区開発計画（京急品川駅付近）などが動き出している。京急では横浜、羽田、品川を結ぶエリアを「成長トライアングルゾーン」と位置付けエリアの発展を支えるとともに、他エリアとの相互連携で沿線全体の活性化を図る方針を打ち出しており、当面は品川への投資が続く。

　■組合事業、単独事業を一体的に

　東武池袋駅西口の再開発計画

　３月２６日には、東武鉄道と池袋駅西口地区市街地再開発準備組合（事業協力者＝三菱地所、三菱地所レジデンス）が、池袋駅西口地区再開発計画に関する都市計画手続きが開始されたと発表した。

　計画地は豊島区西池袋１丁目の約６万１０００平方㍍で、Ａ～Ｄの四つの街区に分けた。駅とまちが一体となったまちづくりと新たな沿線価値創出に向け、池袋駅西口地区市街地再開発準備組合による事業地区（約４万６０００平方㍍）と東武百貨店池袋店や鉄道敷地部分を含む東武単独事業地区（約１万５０００平方㍍）を一体的に整備する。工事期間（解体を含む）は２７年度から４３年度の予定だ。

　道路や公園などの公共部分を除く敷地面積は約３万３４２０平方㍍で、交通広場のあるＡ街区にはＡ棟（地上４１階・地下４階建て、高さ約２２０㍍）、Ｂ街区には高層部と低層部からなるＢ棟（地上５０階・地下５階建て、高さ約２７０㍍）を建設。東武単独事業となるのはこのＢ棟の低層部で、９階建て、高さ約６０㍍の規模で計画している。Ａ棟とＢ棟高層部、Ｂ棟低層部に囲まれた場所には、駅とまちの結節点となる空間を整備する。Ｃ街区にはＣ棟（地上３３階・地下６階建て、高さ約１８５㍍）を建設。Ｄ街区は池袋西口公園などを含む街区となる。

　建物の主な用途として、オフィスや商業、宿泊、駅機能のほか、情報発信施設や人材育成支援施設なども計画されている。今後、国家戦略特別区域の都市再生プロジェクトとして、区域計画認定に向けた手続きが進められる。

　池袋駅周辺では駅ビル集中からの脱却「脱・駅袋」を掲げ、アート・カルチャー機能の強化などによるウォーカブルなまちづくりが計画されている。開発計画では、歩行者空間の整備や駅からまちへの誘導なども重視されている。

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